Uzyskanie zgody na budowę w 2023 roku – co trzeba wiedzieć? Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Krzysztof 1 lutego, 2023

Budowa domu od zawsze kojarzyła się z wieloma formalnościami i koniecznością skompletowania niezbędnej dokumentacji. Od jakiegoś czasu w internecie można znaleźć informacje o możliwości rozpoczęcia robót budowlanych bez pozwolenia na budowę. Co to jednak oznacza w praktyce i w jakich przypadkach uzyskanie pozwolenia nie będzie wymagane? Czy można wybudować dom wyłącznie na zgłoszenie? W poniższym wpisie przeczytasz więcej o zmianach w prawie i o dokumentach wymaganych do zbudowania domu.

Dom na zgłoszenie – czy pozwolenie na budowę wciąż obowiązuje?

Według informacji rządowych, od października 2022 roku trwają prace nad zmianą ustawy o prawie budowlanym, których głównym założeniem jest zniesienie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych i wprowadzenie wielu istotnych zmian, które przyspieszą proces budowy domu. Autorem projektu jest Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Wstępnie zakładano, że zmiany wejdą w życie jeszcze przed końcem 2022 roku, co umożliwiłoby budowę domu bez pozwolenia od stycznia 2023 roku. W praktyce jednak projekt ustawy wciąż jest rozpatrywany przez odpowiednie instytucje, a zanim dokument dotrze do podpisania przez prezydenta, może minąć wiele tygodni. Postęp prac legislacyjnych można śledzić na stronie Rządowego Centrum Legislacji.

Planowane zmiany w prawie budowlanym

Jak czytamy na stronie Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, podstawowym założeniem projektu jest cyt. dalsze zmniejszenie obciążeń zarówno w stosunku do inwestorów, jak i organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego oraz usprawnienie ich działania, a także elektronizacja procedur oraz działalności organów administracji publicznej.

Ustawodawcy podkreślają w swojej argumentacji, że niektóre procedury są nieadekwatne do stopnia skomplikowania inwestycji, a liczba i zakres dokumentów dołączanych do wniosków powodują, że inwestor rezygnuje z realizacji inwestycji. Ponadto ustawodawcy twierdzą, że przy odpowiedniej zmianie przepisów można by uprościć, odformalizować, a w niektórych przypadkach zupełnie wyeliminować rozstrzyganie spraw przez organy administracji publicznej.

Ministerstwo rozwoju i technologii podkreśla, że projekt ustawy rozwiązuje kwestie:

dualizmu prawnego różnicującego budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy poniżej i powyżej 70 m²;
nadmiernego obciążenia inwestorów w ramach procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę, dokonywania zgłoszenia oraz oddawania obiektów budowlanych do użytkowania;
nadmiernego formalizmu prawnego związanego z oddawaniem obiektów budowlanych do użytkowania;
udziału w postępowaniach prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane stron, których celem jest jedynie utrudnienie realizacji inwestycji;
nadmiernego obciążenia organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz organów nadzoru budowlanego, np. w postaci wydawania decyzji czy przekazywania dokumentów w postaci papierowej pomiędzy tymi organami;
konieczności dołączania i gromadzenia dokumentacji w procesie inwestycyjno-budowlanym w postaci papierowej;
braku spójnego, jednolitego dla całego kraju, systemu służącego do obsługi wniosków składanych w procesie inwestycyjno-budowlanym;
nieadekwatnej odpowiedzialności zawodowej osób pełniących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie;
przywrócenia rzeczoznawstwa budowlanego jako samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie.

Ustawodawcy podkreślają, że nowelizacja ustawy umożliwiłaby budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwukondygnacyjnych o powierzchni zabudowy powyżej i poniżej 70 m² na podstawie jednolitej procedury. Ponadto planowane jest rozszerzenie katalogu obiektów budowlanych i robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, dzięki czemu do budowy domu wystarczyłoby dokonanie zgłoszenia.

Ponadto Ministerstwo Rozwoju i Technologii podkreśla, że projekt ustawy proponuje także:

utworzenie Bazy Projektów Budowlanych, dzięki czemu organy nadzoru budowlanego będą miały dostęp do projektów budowlanych w formie elektronicznej;

wprowadzenie kar za nieterminowe wydawanie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę;

usprawnienie procedury oddawania do użytkowania obiektów budowlanych;

ograniczenie udziału w postępowaniach prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane stron, których celem jest jedynie utrudnienie realizacji inwestycji;

przywrócenie rzeczoznawstwa budowlanego jako samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie;

zniesienie możliwości składania dokumentów w postaci papierowej na rzecz pełnej cyfryzacji procesu budowlanego oraz wprowadzenie regulacji umożliwiających organom administracji publicznej wydawanie dokumentów na potrzeby procesu budowlanego w postaci elektronicznej;

wprowadzenie jednego dla całego kraju systemu teleinformatycznego służącego do obsługi postępowań administracyjnych w budownictwie;

wprowadzenie przepisów dotyczących postępowania w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym;

przyznanie wojewódzkim inspektorom nadzoru budowlanego możliwości wszczęcia kontroli stosowania wyrobu budowlanego na budowie w sytuacji stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie zgodności wskazanych w dokumentacji projektowej rozwiązań materiałowych ze stanem faktycznym.

Mówiąc wprost, jeśli nowa ustawa zostanie zatwierdzona i podpisana przez prezydenta, budowa domu powyżej 70 m² na zgłoszenie będzie możliwa. Na ten moment jednak inwestorzy na zgłoszenie mogą wybudować jedynie budynki o powierzchni nieprzekraczającej 70 m².

Jak wybudować dom w 2023 roku?

Osoby, które chciałyby wybudować własny dom, mają do wyboru dwie możliwości. Pierwszą z nich jest zbudowanie domu na zgłoszenie, bez konieczności ubiegania się o pozwolenie na budowę. Drugą opcją jest budowa domu z koniecznością uzyskania zgody od odpowiednich instytucji. Jak postępować w przypadku każdej z możliwości i jak zbudować dom w 2023 roku?

Budowa domu bez pozwolenia na budowę

Umożliwienie budowy domu bez pozwolenia weszło w życie 3 stycznia 2022 roku, kiedy to Sejm zatwierdził ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwaną „Domem bez formalności”. Umożliwiono wówczas budowę domów mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni do 70 m² (max. 2 kondygnacje) bez ubiegania się o pozwolenie, a także bez ustanawiania kierownika budowy oraz bez prowadzenia dziennika budowy.

Co ważne, na zgłoszenie nie można wybudować budynku przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem. Przepisy jasno określają, że na samo zgłoszenie będzie można postawić budynek, który został zaprojektowany i jest przeznaczony na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Pierwszym krokiem do budowy domu na zgłoszenie jest sprawdzenie warunków Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego działki, a jeśli takowy nie istnieje, należy wystąpić do gminy o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy (gmina ma na to 21 dni). Oba te dokumenty jasno informują, jaki budynek może zostać wybudowany na danym terenie.

Kolejno należy zakupić projekt budowlany, który należy uwzględnić w dokumentacji składanej w starostwie powiatowym. Do dokumentów należy także dołączyć:

projekt zagospodarowania działki,
oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunki Zabudowy,
oświadczenie o chęci wybudowania domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych,
oświadczenie o przejęciu przez inwestora odpowiedzialności za kierowanie budową (w przypadku niezatrudniania kierownika budowy).

Gdy dokumenty zostaną skompletowane, można przejść do zgłoszenia budowy domu w starostwie powiatowym właściwym dla terenu, na którym znajduje się działka. Zgłoszenia należy dokonać także powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego. Po dokonaniu zgłoszenia wykonywanie robót budowlanych można zacząć niemalże od razu.

Co ważne, po zakończeniu budowy należy zgłosić ten fakt do starostwa powiatowego, aby uzyskać zezwolenie na użytkowanie budynku. Starostwo ma 14 dni na zgłoszenie ewentualnych uwag. Jeśli do tego nie dojdzie, można przejść do zameldowania lokatorów w nowym domu.

Dom o powierzchni powyżej 70 m²

W przypadku chęci wybudowania domu o powierzchni powyżej 70 m² konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Choć formalności jest sporo, nie warto się zrażać i krok po kroku zrealizować marzenie o własnym domu.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu?

Proces uzyskania pozwolenia na budowę jest nieco podobny jak w przypadku budowy domu na zgłoszenie. Najpierw należy sprawdzić zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub udać się do gminy o wydanie Warunków Zabudowy. Kolejno należy podpisać umowę z architektem, który przygotuje odpowiedni projekt zagospodarowania terenu i całej inwestycji.

Do zadań architekta należy zaliczyć takie czynności jak: określenie granic działki, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym: sieci uzbrojenia terenu oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym, sposób odprowadzania ścieków, układ zieleni ze wskazaniem charakterystycznych elementów oraz układ komunikacyjny. Gdy projekt zostanie przygotowany prawidłowo, od uzyskania pozwolenia na budowę inwestora dzieli już tylko kilka czynności.

Co ważne, kolejne kroki można realizować, gdy architekt będzie w trakcie prac nad koncepcją. Wówczas należy wystąpić o Warunki Techniczne do właściwych instytucji. O przyłącze wody występuje się do miejscowego zakładu wodociągowego lub kanalizacyjnego, natomiast o przyłącze elektryczne do zakładu energetycznego. Kolejno należy udać się do geodety w celu wykonania mapy do celów projektowych. Warto także wykonać badania geologiczne, aby sprawdzić stan gruntu pod budynkiem.

Do projektu mogą być wymagane także inne uzgodnienia z różnymi instytucjami, np. w przypadku budowy na gruntach rolnych. Po skompletowaniu dokumentów należy udać się do architekta w celu odbioru projektu, a z tak przygotowanymi formalnościami można udać się do starostwa powiatowego lub urzędu w celu wydania pozwolenia na budowę. Przy składaniu dokumentów należy wypełnić także odpowiedni wniosek.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę sprawdzona zostanie zgodność projektu zagospodarowania działki z projektem architektoniczno-budowlanym. Jeśli wszystko okaże się zgodne, można spodziewać się decyzji pozytywnej. Należy podkreślić, że aby możliwe było przystąpienie do prac budowlanych, decyzji powinna zostać nadana tzw. ostateczność. Oznacza to, że wszystkie strony decyzji (inwestor, właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujący się w obszarze oddziaływania obiektu) nie wyraziły sprzeciwu odnośnie do inwestycji.

Kto wydaje pozwolenia na budowę?

Zgodnie z art. 82 ust 2. Prawa budowlanego organem pierwszej instancji, który wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę, jest starosta powiatowy lub prezydent miasta na prawach powiatu.

Ile się czeka na pozwolenie na budowę?

Na wydanie pozwolenia na budowę domu urząd ma 63 dni.

Ile kosztuje pozwolenie na budowę?

Koszt wydania zaświadczenia wynosi 17 zł.

Podsumowanie

Budowa własnego domu to duże przedsięwzięcie, wymagające przestrzegania przepisów prawnych. W ramach nowelizacji ustawy Prawo budowlane inwestorzy mogą liczyć na stałe zmniejszanie ilości wymaganych dokumentów, jednak aby można było wybudować dom o powierzchni powyżej 70 m² bez pozwolenia, trzeba poczekać na oficjalną decyzję Sejmu. Do tego czasu jednak można zdecydować się na budowę mniejszego budynku lub postąpić w tradycyjny sposób – z ubieganiem się o pozwolenie na budowę.