domDom i ogród

Operat szacunkowy domu – co to jest i kiedy jest potrzebny

Z operatem szacunkowym spotkał się każdy kredytobiorca oraz właściciel nieruchomości. Nie wszyscy jednak wiedzą, czym dokładnie jest operat szacunkowy, co zawiera i do czego właściwe jest potrzebny. Wyjaśniamy to w szczegółach poniżej!

Czym jest operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy nieruchomości jest dokumentem, który powstał w wyniku wyceny nieruchomości. Taki operat jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego wskazującą wartość nieruchomości, w związku z czym jest to dokument urzędowy.

Dokument jest prawnie regulowany przez Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity) oraz Ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Według prawnej definicji operat szacunkowy to sporządzona na piśmie opinia na temat wartości nieruchomości. Dokument ten jest sporządzany odpłatnie i może być wykorzystywany w sprawach bankowych, sądowych oraz urzędowych.

Operat szacunkowy ma znacznie większą moc prawną niż wycena nieruchomości wykonana przez osobę bez uprawnień.

Jakich nieruchomości dotyczą operaty szacunkowe?

Operaty szacunkowe mogą dotyczyć domów, mieszkań, działek leśnych i rolniczych, obiektów przemysłowych, centrów logistycznych i magazynowych, infrastruktury transportowej, zabytków i obiektów turystycznych.

Do czego potrzebny jest operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy nieruchomości potrzebny jest w kilku sytuacjach, między innymi w przypadku podziału spadku, w którego skład wchodzi nieruchomość, zaciągania kredytu hipotecznego lub pożyczki hipotecznej, zabezpieczenia hipoteki, zakupu i sprzedaży nieruchomości, egzekucji z nieruchomości, przekazania gruntu na cele publiczne, aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, wyceny strat wywołanych powodzią lub pożarem, podziału majątku małżonków w przypadku rozwodu, podpisania umowy najmu lub dzierżawy, komercyjnych inwestycji budowlanych, wytyczenia granic między działkami lub wymiany gruntów, lub w przypadku problemów z Urzędem Skarbowym.

Operat szacunkowy przy sprzedaży nieruchomości

Spisanie operatu szacunkowego przy sprzedaży domu lub mieszkania pozwoli ustalić cenę odpowiadającą rzeczywistej wartości nieruchomości. Znacznie ułatwi to sprzedaż domu, gdyż cena będzie adekwatna do nieruchomości i dzięki temu negocjacje z kupującym będą łatwiejsze.

Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego

Sporządzenie operatu szacunkowego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego jest wymagane przez wszystkie banki. Wycena nieruchomości jest jednym z najważniejszych dokumentów, które musi przedstawić osoba chcąca wziąć kredyt hipoteczny. Operat szacunkowy może być sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego pracującego dla konkretnego banku lub może to być rzeczoznawca majątkowy wybrany przez kredytobiorcę. Operat szacunkowy w tym wypadku ma na celu potwierdzenie wartość nieruchomości, na którą klient chce zaciągnąć kredyt hipoteczny.

Darowizna

Operat szacunkowy jest sporządzany również w przypadku, gdy potrzebne jest ustalenie wysokości podatku od darowizny, jaki musi zapłacić nabywca. Podatek ten liczony jest od wartości rynkowej danej nieruchomości, a zdarzyć się może, że Urząd Skarbowy zakwestionuje podaną wartość. W tej sytuacji operat szacunkowy okazuje się niezwykle przydatnym dokumentem potwierdzającym wartość nabywanej nieruchomości.

Wzrost wartości nieruchomości

W przypadku wzrostu wartości posiadanej nieruchomości, na jej właściciela może zostać nałożona opłata adiacencka. Do zwiększenia wartości danej nieruchomości może dojść na skutek między innymi budowy urządzeń infrastruktury technicznej, połączenia lub podziału nieruchomości lub przeprowadzenia określonych inwestycji z udziałem funduszy pochodzących ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi lub pochodzących z budżetu Unii Europejskiej.

Aby gmina mogła na właściciela nieruchomości nałożyć opłatę adiacencką, najpierw musi udowodnić, że faktycznie wartość tej nieruchomości wzrosła. Gmina zleca rzeczoznawcy wykonanie operatu w celu naliczenia tej opłaty. Obarczony tą opłatą płatnik powinien sprawdzić, czy operatu dokonał uprawniony rzeczoznawca majątkowy i ile czasu upłynęło pomiędzy datą sporządzenia dokumentu a datą wydania decyzji o nałożeniu opłaty (nie powinien to być czas dłuższy niż kilka miesięcy).

Służebność przesyłowa

Kolejnym powodem wykonywanie operatu szacunkowego jest określenie wartości służebności przesyłowej. Służebność przesyłowa dotyczy urządzeń, za pomocą których odprowadza lub doprowadza się płyny, gazy i energię elektryczną, albo innych urządzeń, które nie należą do części składowych nieruchomości, a wchodzą w skład danej firmy.

Potrzeba wykonania operatu szacunkowego może pojawić się podczas ustanawiania służebności przesyłu. Operat szacunkowy ma za zadanie określenie wartości roszczeń, które może wysunąć właściciel gruntów, związanych z obecnością na jego nieruchomości urządzeń przesyłowych. Właściciel może domagać się rekompensaty: za zmniejszenie wartości nieruchomości wynikające z zainstalowanych na niej urządzeń przesyłowych, opłaty za korzystanie z nieruchomości i odszkodowanie z tytułu utraconych pożytków.

Potrzebujesz operatu szacunkowego? Zajrzyj tutaj.


przeglądanie dokumentów

Co zawiera operat szacunkowy nieruchomości?

Regulacje prawne dokładne określają treść merytoryczną operatu szacunkowego, jego formę, wnioski, rodzaje analiz i obliczeń. Każdy operat szacunkowy musi być sporządzony w pisemnej formie, jego treść i forma powinna być jednolita w każdym regionie kraju.

Dokument wystawiony przez rzeczoznawcę majątkowego powinien zawierać poniższe informacje:

  • Określenie przedmiotu i zakresu wyceny nieruchomości. Ta informacja powinna być rozszerzona o rodzaj nieruchomości, jej numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej. Przy zakresie wyceny musi znaleźć się zapis jaka część danej nieruchomości poddawana jest wycenie i jakie prawo ją obowiązuje. Powinno znaleźć się tu także opisanie nieruchomości – jej wielkość, położenie i rodzaj (czy to dom, mieszkanie, działka budowlana, lokal usługowy).
  • Określenie celu wyceny nieruchomości. W dokumencie musi zostać jasno skonkretyzowany powód wykonania operatu szacunkowego – sprzedaż lub zakup nieruchomości, podział majątku lub ubieganie się o kredyt hipoteczny.
  • Podstawa formalna wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy musi wskazać źródła danych o nieruchomości – księga wieczysta, zdjęcia, oględziny nieruchomości.
  • Opis stanu nieruchomości. W operacie szacunkowym musi znaleźć się informacja o stanie nieruchomości, co znacznie ułatwi określenie wartości danego mieszkania lub domu. Dodatkowo, ta rubryka powinna zawierać adres nieruchomości, adres i dane jej właściciela, a także typ, rodzaj i sposób użytkowania danej nieruchomości.
  • Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości. W dokumencie musi też być podane przeznaczenie danej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
  • Informacje obejmujące analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu oraz sposobu wyceny. Rzeczoznawca analizuje rynek nieruchomości z pobliskiej okolicy pod kątem nieruchomości o podobnym standardzie, co uprości porównanie ich wartości.
  • Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości. Musi się pojawić dokładny wykaz dat, w których doszło do wizji lokalnej, dokonano wyceny i oceny stanu nieruchomości, kiedy określono wartość przedmiotu wyceny oraz kiedy sporządzono operat szacunkowy danej nieruchomości.
  • Określenie metodyki. Rzeczoznawca majątkowy opisuje, jakie podejście i techniki szacowania zastosował. W tej rubryce powinno pojawić się przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wskazanie rodzaju określanej wartości nieruchomości.
  • Szacowana wartość nieruchomości wraz z obszernym uzasadnieniem wyniku wyceny. Ważne jest, aby w operacie szacunkowym wartość wyceny była podana w pełnych złotych. Dopuszczalne jest zaokrąglenie kwoty do pełnego tysiąca, pod warunkiem, iż nie wpłynie to na wynik wyceny.
  • Jeżeli operat szacunkowy sporządzany jest pod kredyt hipoteczny, rzeczoznawca majątkowy musi wykonać ocenę ryzyka i sporządzić wycenę przyszłych prac budowlanych.
  • Na końcu dokumenty powinna znajdować się pieczątka i podpis rzeczoznawcy majątkowego dokonującego operatu szacunkowego. Zdarzają się sytuacje, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych. W takim przypadku dokument musi być podpisany i opieczętowany przez wszystkich rzeczoznawców majątkowych, którzy byli przy dokonywaniu wyceny nieruchomości. Odpowiedzialność za konkretne części operatu spada na osoby, które spisały konkretne aspekty.

Operat szacunkowy nieruchomości powinien być też uzupełniony o stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności odnoszące się do wyceny nieruchomości, w klauzuli powinno znaleźć się potwierdzenie aktualności sporządzonego operatu oraz wymagana jest także klauzula o poufności wyników badań rzeczoznawcy majątkowego.

Metody wyceny nieruchomości

Rzeczoznawca majątkowy metodę i technikę przy sporządzaniu operatu dostosowuje do celu wyceny, położenia i rodzaju nieruchomości, jej przeznaczenia określonego w planie zagospodarowania przestrzennego i wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej. Metody, które rzeczoznawca może zastosować to metoda porównawcza, dochodowa, odtworzeniowa i mieszana, łącząca różne techniki.

Technika porównawcza jest najczęściej stosowaną metodą wyceniania nieruchomości. Sposób ten polega na ustaleniu wartości danej nieruchomości przy założeniu, iż jej wartość odpowiada kwotom, jakie uzyskano za sprzedaż innych obiektów podobnych do danej nieruchomości. Kwota ta jest później korygowana o cechy różniące podobne sprzedane nieruchomości od tej wycenianej, a także uwzględnia się zmiany poziomu cen na przestrzeni czasu.

Metoda dochodowa wymaga znajomości uzyskiwanego dochodu albo też możliwego dochodu pozyskiwanego z opłacanego czynszu lub podobnych nieruchomości. Technika ta jest stosunkowo rzadko stosowana, jest przeznaczona do konkretnego typu nieruchomości.

Sposób odtworzeniowy także jest rzadko stosowany. W tej technice osobno ustala się wartość nieruchomości i osobno wartość jej części składowych. Pierwsza wartość dotyczy kwoty niezbędnej do zakupu gruntu, natomiast druga obejmuje koszty niezbędne do odtworzenia lub zastąpienia części składowych tej nieruchomości.

Podejście mieszane łączy ze sobą metodę porównawczą i dochodową, czyli rzeczoznawca porównuje podobne do siebie nieruchomości oraz uwzględnia dochody, jakie nieruchomość przynosi.

Dokumenty potrzebne przy sporządzaniu operatu szacunkowego

Rzeczoznawca majątkowy potrzebuje kilku dokumentów do sporządzenia operatu szacunkowego i określania wartości nieruchomości. Są to:

  • aktualny odpis z księgi wieczystej,
  • akt notarialny lub inny dokument potwierdzający prawo do nieruchomości,
  • wyrys i wypis z rejestru gruntów,
  • wyrys z mapy ewidencyjnej,
  • wyrys i wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu Przestrzennego albo ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy właściwej dla danej nieruchomości,
  • mapa zasadnicza,
  • akt nadania,
  • decyzja o pozwoleniu na budowę lub użytkowanie,
  • dokumentacja techniczna (np. projekt budowlany),
  • umowa przedwstępna kupna lub sprzedaży,
  • protokół oględzin nieruchomości,
  • opcjonalnie może być potrzeby państwowy rejestr zabytków oraz dokumenty z katastru uzbrojenia terenu.

koncepcja wyceny domu

 

Zasady sporządzania operatu szacunkowego

W myśl przepisów zdefiniowanych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w zakresie szacowania nieruchomości, operat szacunkowy nieruchomości może sporządzić tylko wykwalifikowany rzeczoznawca nieruchomości.

Wszyscy rzeczoznawcy majątkowi są wpisani do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, który prowadzi Minister Rozwoju i Technologii. Rzeczoznawcą może zostać osoba, która ma pełną zdolność do czynności prawnych, nie była karana, a także ma wyższe wykształcenie, ukończyła studia w zakresie wyceny nieruchomości, odbyła 6-miesięczną praktykę w zakresie wyceny majątku nieruchomego oraz zdała postępowanie kwalifikacyjne.

Jak długo jest ważny operat szacunkowy?

Operat szacunkowy ważny jest przez 12 miesięcy od daty wydania. Po upływie tego czasu operat szacunkowy traci ważność, chyba że w tym czasie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub zmienił się stan nieruchomości, cel wyceny nieruchomości albo położenie nieruchomości.

Aczkolwiek, można wystąpić o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego. Jeżeli nie doszło do żadnych zmian w obrębie danej nieruchomości, ważność operatu szacunkowego zostaje wydłużona o kolejny rok. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego może wystawić tylko rzeczoznawca, który wystawił pierwotny dokument. Zaktualizowany operat szacunkowy jest najczęściej tańszy niż pierwszy operat.

Ile kosztuje operat szacunkowy nieruchomości?

Koszt operatu szacunkowego uzależniony jest od wyceny, typu nieruchomości i jej lokalizacji. Operat szacunkowy mieszkania jest tańszy niż operat domu jednorodzinnego. W przypadku wyceny mieszkania lub działki budowlanej koszt operatu szacunkowego waha się od 500 do 900 zł. Natomiast wycena domu może oscylować między 1000-1200 zł. Minimum 600 zł kosztuje operat szacunkowy sporządzony dla lokalu usługowego. Natomiast cena operatów szacunkowych dotyczących kamienic lub innych domów wielorodzinnych to już kwota około 10000 zł.

Za wykonanie operatu szacunkowego płaci nabywca danej nieruchomości, np. osoba, która otrzymała nieruchomość w spadku lub jako darowiznę, lub osoba ubiegająca się o przyznanie kredytu hipotecznego.

Ile trzeba czekać na wycenę nieruchomości?

Sporządzenie operatów szacunkowych trwa maksymalnie 10 dni, często krócej. W sporadycznych przypadkach, jeżeli operat szacunkowy dotyczy dużej nieruchomości, czas ten może się wydłużyć do 2 tygodni.

oględziny domu

 

Czy warto posiadać własny operat szacunkowy nieruchomości?

Jeżeli klient sam zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, to operat ten będzie należał do niego, nie do banku. Jest to korzystne rozwiązanie, gdyż w razie otrzymania odmownej odpowiedzi z jednego banku, nie będzie konieczności opłacenia operatu wykonanego przez inny bank.

Może zdarzyć się, że dany bank współpracuje z konkretnymi rzeczoznawcami i tylko z ich operatów korzysta, ale w takim przypadku posiadając drugi operat szacunkowy, można porównać oba i jeśli operat bankowy jest mniej korzystny niż wykonany na zlecenie kredytobiorcy, to stanowi pole do negocjacji warunków kredytowych.

Czy można zakwestionować operat szacunkowy?

Jeżeli rzeczoznawca majątkowy przedstawi zaniżoną wycenę nieruchomości, można wnieść zarzuty do operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek odnieść się do zarzutów w wyznaczonym przez przepisy czasie. Jeżeli przedstawione przez rzeczoznawcę majątkowego argumenty nie są przekonujące, można złożyć wniosek do organu o przeprowadzenie w tej sprawie rozprawy z udziałem biegłego.

Kolejnym rozwiązaniem jest poddanie operatu szacunkowego kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych – Komisji Arbitrażowej. Wnioski z kontroli nie wpłyną bezpośrednio na wartość przedstawioną przez operat szacunkowy, ale może przedstawiać opis ewentualnych nieprawidłowości w wycenie, co pozwala na podważenie operatu szacunkowego. Z wnioskiem w sprawie wyceny nieruchomości zgłasza się sędzia prowadzący postępowanie.

Podsumowanie

Operat szacunkowy nieruchomości sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego musi zawierać przeznaczenie wycenianej nieruchomości, wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku. Przygotowany w taki sposób operat szacunkowy jest potrzebny przy wszystkich transakcjach dotyczących nieruchomości – przy zakupie i sprzedaży nieruchomości, sprawach spadkowych i rozwodowych, kredytach hipotecznych i tym podobnych postępowaniach.